就在刚刚，琶洲南边的石榴岗项目案名终于定了！叫 广州地铁·珑璟台 ，看最新的宣传片，感觉项目定位甚高！

广州TOD生活

【资料图】

毕竟，在广州，案名以台结尾的，都是顶级豪宅，比如汇悦台、汇景台、映澜台等等。

案名公布了，估计展厅什么的也快了吧。再放一遍户型分布图，他们 主推120-140平四房 ，有意向的可得着手准备了！

石榴岗面积分布图（具体以项目公布为准）

广州地铁·珑璟台项目效果图

我们两个月前出的一篇踩盘稿建的群，不一会就满200人了，可见关注这个项目的人很多！但项目就只有4栋，又是拼手速的时候！

预算一千来万，估计 珑璟台 ，是近期绕不过的一个选择了。

但是还是有不少买家， 纠结买天河还是买海珠。

指向性再明确点，一千多万在天河可选的主流板块有： 珠江新城（勉强）、金融城、天河北、天河公园、牛奶厂 。

海珠主流板块有： 琶洲、滨江东，海珠创新湾 。

如果要讲这几个板块中该怎么选，恐怕要讲三天三夜，而且每人的购房需求不同，不可一概而论。

今天玲妹就聊聊 金融城和琶洲 之间该怎么选的问题，如果有其他想看的，欢迎评论区留言，点赞高的，择日翻牌。

知己知彼，方能百战百胜

先来讲讲这两个板块间有什么共性？

1.都有较大的想象空间，金融城和琶洲站位高，城市界面新；

2.住宅供应都较为稀少，琶洲是开发节制，金融城是旧改难推动；

3.一江两岸，都有江景资源；

4.到珠江新城的距离和时间相当。

再来看两者区别在哪？

1.面积不同，金融城 约7.5万平方公里 ，而琶洲则是 约15.1平方公里 ，琶洲足有金融城两倍大；

2.建设速度不同，金融城由于限高原因， 明显滞后于琶洲 。

左金融城 右琶洲

目前金融城很多写字楼仍在建设阶段，并未完全投入使用，但琶洲的产业导入速度已经快很多了，晚上也能看到很多写字楼灯火通明。

3.琶洲较金融城来说相对独立， 自成一体，规格更高 ：

商圈上，目前稍微欠缺，但将来会打造 广州塔-琶洲世界级商圈 。

广州塔南广场效果图

而珠城东区马场路传闻将引入skp，距离不过三公里，金融城目前的商圈是 三溪的美林天地 ，将来还会不会有重量级商圈进驻，不好说。

美林M·LIVE天地实拍图

其次， 琶洲展馆 是得天独厚的优势，全广州其他地方无法模拟或复制。将会引入 大量星级酒店 ，这也是金融城稍欠缺的。

警惕！金融城次新盘非笋勿入！

老实说，我觉得当下金融城次新盘的溢价蛮严重的，金融城热门次新盘，例如美林海岸，兰庭盛荟，价格都高得我有点看不懂。

这里抛出玲妹的一些个人观点，供大家一起探讨交流：

1.金融城次新盘的价值点，主要是建立在对金融城未来的预期，以及住宅稀缺上。

金融城一共分四期开发，目前起步区不少楼宇还在建设中，起步区仅占地1.32平方公里，一搞就是十年，兑现速度不及预期。

2.重点是，金融城计划将承接人口20万。而从金融城的控规图可看到，住宅主要集中在西区和北区，但这两个区还有大量城中村未能旧改。

事实上，员村、程界村等旧改，早就成为了老大难问题，错过了旧改的黄金年代，资金已滚滚向东流去。

当下立交旁的员村一横路地块起拍价5万/平，那在村民心目中，自己的土地价值几何？面对高昂的旧改成本，房企的利润又有多少？该如何推进？

如果此新盘的价值是建立在金融城住宅稀缺之上，那西区和北区一直旧改不动会加强这一逻辑。但如果西区和北区没有发展，又何谈发展潜力一说？

员村街景实拍

当下的价格，已经把起步区的红利全数算进。 既指望发展红利带来增值，又有希望住宅供应不要增加，似乎成为一个悖论。

3.流量光环和金融属性拔高溢价。

例如被热捧的 美林海岸花园 （2004年建成）对比 江源半岛 （2010年建成）。

江源半岛明明楼龄较新，且位于金融城起步区，门口双地铁，车陂南隧道到琶洲仅5分钟，和美林海岸直线距离不过1.5公里，为何价差高达7k/平？

其中当然是有美林海岸更近珠城或物业好的原因，但和过度吹捧也离不开干系，又或许是与红盘的金融属性较好，可以做高评估拉低首付有关。

但需要黑科技的，大多数是现金流不足投资客，首付低了，然后呢？？？ 你的持仓成本拉高了呀大兄弟！现金流不足玩大杠杆，这和赌徒有什么区别？！

资金链断裂示意图

均价9万多买04年楼龄的次新房，一旦片区内有新房供应，得房率低又没好学位的二手房还想获利出货？？可能吗？？？

别傻了！听玲妹一句良心话， 当下盲目劝你加大杠杆上金融城次新房的，非蠢即坏！

那话又说回来， 金融城新盘可以入手吗？我觉得可以！ 至少比上述高溢价的二手房稳多了！

就拿 珠江天郦 来说，毕竟上千万预算，肯定想改善居住环境，要个学位好点的新房吧，这不比20年楼龄，户型落后的“次新房”稳多了？

其次，还有上文提到的 员村一横路地块 ，紧贴珠城东区，地段没得说。

地块区位示意

远一点还有 天麟府臻林 ，以靓丽的公建化外立面，在一众老破小中鹤立鸡群，离 天河公园 和亚洲最大地铁站仅两三百米的距离，优势无可替代。

买新房，琶洲有更多选择！

总体上，玲妹比较偏爱琶洲的一点是，这里 去化周期极快！！

从新房上看，琶洲南TOD一推就爆；琶洲·樾总价近3000万起步，首开也去化一大半，高楼层都被秒了！

琶洲·樾实景融入图

这说明，更多的有钱人在用脚投票，纷纷涌入琶洲这片热土。

当然，新房选择较多是一回事，能不能买到又是另一回事了。琶洲，甚至说泛琶洲的一些新盘，热度只增不减。

琶洲南和琶洲·樾就不用说了，就连琶洲南二期（赤沙车辆段二期）现在什么动静都没有，还有一堆持票玩家在等着。

琶洲南TOD效果图过程稿，实际以建设为准

至于次新盘方面，琶洲两级分化严重，具体表现在 价格和楼龄 方面。

总价要么两三千万起步，要么就是千万内，一千多万可选的不多；

楼龄最新的也就2013年建成的 保利天悦 ，和2011年的 星品 ，其他大多是2000年左右建成的。

楼龄接近20年的“次新盘”，玲妹建议是谨慎入手，尤其是投资为目的，因为基本过了房子 金融属性 最高的峰值期。

自住的话，影响就没这么大了，毕竟琶洲可选的房也不多，一千多万的话可以选 雅郡花园 或琶洲西区的 星品 。

雅郡花园航拍图 图源：贝壳

雅郡花园的缺点是楼龄比较老旧了， 20年楼龄 。但优点是小区 体量大 ，且 学校 就在家门口，离 万胜围站 也很近。

重点是琶洲未来的想象，基本就在东区了，雅郡花园近水楼台先得月。

星品在我们粉丝中也有人咨询，多是上车不了珠江帝景苑或紫龙府的人优先考虑。

星品航拍图 图源：贝壳

缺点是离猎德大道较近，还有立交桥半环绕， 路噪 比较严重。

总的来说，海珠近十年的供应量真的是偏少的， 20年以上楼龄占60%，置换需求强烈。

从这点上看，琶洲和金融城都有这样的通病，所以建议大家 优先考虑新房！

将来，琶洲和金融城，就是拼 楼龄和产品力 的时候了！

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